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关于商品房买卖合同案件相关问题的司法统计分析
发布时间:2016年12月09日 12:01 文章出处:

关于商品房买卖合同案件相关问题的司法统计分析

——以北海市银海区人民法院为视角

近几年来,随着相关政策的出台影响着全国范围内的房地产行业,当前的房地产行业市场现状面临着严峻的形势。而北海银滩因着其怡人的气候以及相对大城市房价的适中,仍旧吸引着外地人定居于此。而与此同时,由于宏观经济形势低迷造成的房屋销售量和销售速度的放缓,小型房地产企业已经出现了资金链断裂,亏损等情况。银海区房地产产业初期的大量兴起,紧跟经济发展的脚步,不断扩大着房地产的建设规模,商品房买卖亦成为一种寻常的大众消费现象。根据相关的统计分析,在国家政策的影响下,房地产市场调整持续,房地产市场很难全面复苏,因此北海市银海区商品房买卖合同纠纷案件也逐渐增加。房屋买卖合同纠纷所牵扯的问题是纷繁复杂的,所涉及的当事人是众多的,所引起的矛盾也是巨大的。笔者针对银海区人民法院2013年和2015年这两年审理的商品房买卖合同纠纷案件进行统计分析,目的是进一步了解商品房买卖合同纠纷产生的原因及探索应对措施。

一、2012-2014年商品房买卖合同纠纷案件呈现现状及特点。

(一)基本情况。

2012年,银海法院商品房买卖合同纠纷案件收案81件,旧存15件,2013年收案199件,旧存20件,收案数与去年同期相比增长了118件,增长率达145.68%2014年收案165件,旧存17件,收案数与去年同期相比下降了34件,下降率为17%2012年商品房买卖合同纠纷案件结案76件,2013年结案202件,与去年同期相比增长了165.79%2014年结案179件,与去年同期相比下降了11.39%。其中,2012年判决35件,撤诉18件,调解23件,当庭宣判61件;2013年判决96件,驳回起诉10件,撤诉53件,终结4件,调解37件,移送2件,当庭宣判184件,判决同比增长174.29%,撤诉同比增长194.44%,调解同比增长60.87%,当庭宣判同比增长201.64%2014年判决99件,驳回起诉2件,撤诉30件,调解45件,移送2件,当庭宣判179件。2012年商品房买卖合同纠纷案涉诉标的总额为2032.08万元,2013年涉诉标的总额为1834.63万元,与去年同期相比下降了9.71%。从以上数据可以看出银海法院在2012年至2013年期间,商品房买卖合同纠纷案件呈迅速上升趋势,到2014年案件数量逐渐放缓。2012年受理商品房预售合同0件,2013年受理24件,同比上升240%2014年受理25件,与2013年持平。

根据诉讼事实和理由进行分类,主要分为以下四种类型:一是买方要求开发商承担逾期交房的违约责任;二是买方要求追究开发商逾期办理房产证的违约责任;三是开发商要求买房依约支付剩余购房款;四是买方要求开发商解除或撤销商品房买卖合同,并索要惩罚性赔偿金。

(二)从受理案件的情况分析商品房买卖合同纠纷案件特点。

1、案件受理数量增长呈现区域性。商品房买卖合同纠纷案件的数量与辖区内房地产开发情况成正比。住宅区的开发及交付,都会产生一定数量的纠纷。

2、诉讼的群体性。商品房买卖合同纠纷不仅是多发性案件,也是群体性案件,涉案人数多。在审判实践中常常会出现多个购房者以类似的事实与理由起诉同一开发商的情况。如北海市东旭房地产开发有限公司系列案,业主均以东旭房地产开发有限公司延期交房和逾期办理房产证为由,将其告上法庭。

3、大多数案件被告均为开发商。在随即抽取的50件案件中,有45件是以开发商为被告。反映了开发商的法律意识淡薄,侵犯购房者合法权益的行为较严重。相对于开发商而言,购房者需要承担的购房风险更大。从审理结果分析,有38件案件的开发商败诉,败诉比率达84.44%

(三)房屋买卖合同纠纷案件的新情况、新问题

1手续不齐全,难以过户。2014年宏观经济形势对房地产行业冲击较大,北海市房地产业早期迅速兴建,导致目前很多企业的销售和净利润有所回落,在这个房地产低迷时期中,有的小区因边开发边办证,急于回笼基金,造成手续不齐全,部分业主虽购买了房屋,但无法办理产权证。如:开发商未按规划的要求,私自改建或多建建筑,虽然取得了土地使用证和建筑许可证,但规划不合格,购房者交纳了购房款却无法办理产权证。

2开发商在房价外另行收费产生的纠纷。因收费不规范,北海市部分小区的开发商在基本房价外另行收取了水电开户费、燃气开户费等费用。有的收费在合同中约定,而有的收费未约定。经物价管理部门协调,已明令禁止开发商收取水电开户费,但燃气开户费等费用可否可以在基本房价外另行收取未能明确。

3房地产代售问题突出。房地产商从银行贷款进行开发,因为相关政策的出台,以致资金未能及时跟进,企业面临破产危机,使得部分开发商将小区开发后,将楼盘委托房地产销售公司代售,因销售公司的售楼人员素质参差不齐,部分购房者虽签订了购房意向书并交纳了购房定金,但因承诺无法实现、无法办理到住房贷款等原因,造成未能签订正式购房合同。出现问题后,开发商和销售方相互推诿,购房者因缺乏证据,权益得不到有效保护。

4、商品房预售合同纠纷激增。有的开发商尚未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证就对外预售商品房;有的开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证,但是没有完成项目的开发建设资金比例就对外预售商品房;有的开发商取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证,也投入了一定比例的开发建设资金,但尚未取得商品房预售许可证明就对外预售商品房。

二、商品房买卖合同纠纷案件激增的原因分析

1、房地产的法律法规尚不完善是导致纠纷发生的根本原因。随着我国市场经济的不断发展,居民的购买力提高,商品房买卖需求仍旧呈上升趋势,但由于房地产市场初期发展的过快,消费者心理尚不成熟以及房地产法律规范的不健全,一些现有的法律法规与房地产市场的发展相比明显滞后,市场秩序仍不够规范,亟待完善改进。

2、房地产纠纷涉及的利益重大,当事人不愿轻易让步。产生争议后,当事人往往不会像对待小额商品一样息事宁人,而是提起诉讼,通过法律手段维护自身合法权益。另外由于牵涉利益主体广泛且争议的标的基本类似或者一致,众多商品房纠纷的当事人为增强其维权的力量而联合起来,容易形成群体性或集团性案件。

3、房地产开发商和购房者占据信息和市场地位不平等。购房者由于对房地产市场的不了解在与房产商进行交易时往往处于弱势,比如签订房产买卖合同时由于条款不完善,双方的责、权、利不清晰,常导致纠纷的发生。即使是明知合同中存在不合理条款,如果不接受将无法取得房屋,为了购房又不得不违心接受。

4、开发商延期交房。开发商的虚假承诺,导致房屋不能如期交付或者交付不能。开发商与购房者签订房屋买卖合同后,提出种种理由,如台风、高考、降雨、资金不到位等迟延交房。购房者故诉至法院要求开发商支付逾期交付房屋违约金,或要求开发商交付房屋并赔偿迟延交房的损失。只有少数购房者要求确认房屋买卖合同无效,或撤销买卖合同并双倍返还购房款。

5、开发商未尽协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,”开发商常未按上述条款规定为购房者办理房屋所有权登记手续从而引起纠纷。

6、开发商虚假宣传,商品房实际情况与宣传不符。虚假宣传作为开发商的一种促销手段,为了获取高额利润,开发商在广告中把楼盘吹得天花乱坠,虽在一定程度上可增加销售量,但极易引发购房者不满情绪,如房屋宣传册上的面积与实际面积不符、质量大相径庭、小区绿化不到位、开发商擅自改变房屋结构等等。购房者起诉要求开发商交付合同约定房屋、解除合同并返还购房款、修复房屋赔偿损失或解除合同双倍返还面积误差超过3%部分的房价款。

三、通过上述分析,提出以下措施解决商品房买卖合同纠纷案件激增的问题

(一)政府

1、规范商品房买卖市场。“没有规矩不成方圆”,国家可制定相应法律法规规范,全面整顿商品房买卖市场,特别是在目前房地产行业低迷的时期,更容易引发出新的问题纠纷,因此应当保护处于弱势地位的购房者合法权益,避免购房者因商品房买卖合同的漏洞而败诉。

2、加强对开发商的监督管理力度。提高商品房开发准入门槛,严格执行项目审批手续,坚持项目跟踪管理,严厉打击开发商不法行为,强化竣工验收制度,依法查处虚假宣传广告,加大违法行为惩戒力度。

(二)法院

1、程序法与实体法并重,始终坚持“以事实为依据,以法律为准绳”的原则,认真做好商品房买卖合同纠纷案件的服判息诉工作和判后答疑工作,从根本上化解开发商和购房者的矛盾,真正实现社会效果和法律效果的统一。

2、在案件办理的层面,多做调解工作,争取在源头化解矛盾。如果分歧过大,当判则判,防止因久拖不决造成矛盾激化。

3、在审理过程中,注意征求有关管理部门的意见。特别是土地使用权和房屋所有权的权属纠纷及过户问题,一般先征求房地产管理部门的意见,明确权属,有关部门表示能过户后再判决,防止执行过程中产生问题。

4、建立健全司法协调联动机制,与房地产管理部门建立司法协作关系。根据工作的需要,实现资源共享、信息互动、意见互通,相互协调、相互支持,共同化解矛盾。

5、完善土地使用权和房地产的有关法律法规,规范房地产交易市场,并加大对房地产交易的管控和处罚力度,保护当事人的合法权益。

(三)开发商

1、遵循诚实守信的市场交易原则,提高企业信誉度。开发商应当认清虚假宣传的两面性,虽增加销售量,但也会引起损害信誉的恶果。同时,要摒弃目光短浅、唯利是图的思想,增强社会责任感。

2、强化制度管理,加强自身束缚。开发商应严格遵守法律法规,依法进行项目审批,杜绝非法违规开发、抽逃项目资本、房屋面积缩水等行为。

(四)购房者

1、增强法律意识,自我保护意识。购房者可依据《消费者保护法》、《城市房地产管理法》《民法通则》等相关法律法规,用法律武器维护自身合法权益。

2、了解交易知识,加强交易风险防范以及风险处理能力。在开发商即将出现或已经出现逾期交房、逾期办理房产证、面积缩水等违约情况时,要及时主张不安抗辩权、先履行抗辩权等。

3、谨慎签订合同,细致研读格式条款。购房者与开发商签订商品房买卖合同时,要全面理解合同条款,不明部分有权要求开发商予以解释,尤其注意减轻或免除开发商责任的条款。

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